買うのを避けたい中古住宅はこれだ!

2020年5月10日

新潟市で不動産屋の店長をしています、
トミザワです!

新潟市で不動産屋の店長をしています、
トミザワです!

新築住宅と中古住宅、
それぞれメリット・デメリットが存在します。

どちらが良いとか悪いとかは人それぞれです。
中古住宅を買われる方は立地を重視している傾向があります。

約1年半、お家を探されていたお客様を例にあげます。
その方は新潟市東区の牡丹山小学校エリアでお家を探していました。

土地や新築建売はたまに出るけど、
前面の道路が狭かったり、
小学校までの距離が遠かったり
そもそも予算が合わなかったり。

そんなこんなで1年半時間がかかりました。

この前、お客様にピッタリとはいかなかったですが、
条件にほぼ合う中古が出たので紹介させていただきました。

道路も広く、小さな公園があったりして閑静な住宅街でした。
近くにショッピングモールがあります。
コンビニもあり銀行もあり病院もあり、
立地はほぼ文句なし。

欠点は小学校、中学校に通う際、
大通りを渡らなければいけない
という点でした。

そこら辺は妥協されて、将来ご自身が住み続けることを考え
立地を重視することで、ご購入を決断されました。

立地重視ということで良いご決断をされたと思いました。

中古住宅を購入する際、チェックするポイントがたくさんあります。
それを1つ1つ一緒に確認して、失敗しない中古住宅選びをしていきましょう!

住宅購入する際に確認しておきたい5つのチェックポイント

そもそも住宅を購入する際、まずチェックするポイントが5つあります。

  1. ハザードマップをチェック
  2. 時間帯曜日を変えてチェック
  3. 利便性をチェック
  4. 子育て環境をチェック
  5. ご近所をチェック

新築住宅、中古住宅とか関係なく、5つの項目のチェックが必須です。

1.ハザードマップとは?

ハザードマップは日本語で言えば被害予測地図のことです。

津波、洪水、浸水、冠水、土砂災害、ため池、液状化、雪崩など。
お住まいの地域はどんなリスク、危険性がある?ということが書かれています。

新潟市では地区別防災カルテというものを区ごとに発行しています。
さらに細分化して東区の各小学校区ごとに避難場所などが掲載してあります。

→ 地区別防災カルテ

中野山小学校区

このようなPDFが各小学校ごとに用意してありますので
ぜひ確認してみてください。

2.時間帯曜日を変えてチェック

不動産屋さんの担当者に日中案内してもらった場合、
時間帯を変えて、できれば曜日も変えて
案内してもらったお家へ再度行ってみましょう。

案内してもらった時とは違った見え方をするかもしれません。
その時気づかなかったことに気付く場合があります。

不動産屋の担当者のお話を参考にしつつ、
ご自身の目で確かめることをお勧めします。

3.利便性をチェック

よく利用する
スーパー、コンビニ、ドラッグストアーが近いか?
JRの駅が近いか?バス停は近いか?
銀行、郵便局、病院は近いか?

利用頻度は人それぞれですが、必要に応じてチェックしておきましょう!

冒頭にお話したお客様の立地は
スーパー、コンビニ、ドラッグストアー
バス停、銀行、郵便局、病院
ほぼ揃ってました。

駅だけが近くにないですが、バス停が近くにあります。
バスに乗れば15分くらいで新潟駅にいけるので許容範囲かと思います。

4.子育て環境をチェック

学校までの距離は?
子どもの通学路は安全か?
学習塾は近くにあるか?

公園は家の近くにあるか?
ファミリー層は多いエリアか?

お子様がいる場合、ここはチェックしておきたいですね。

5.ご近所をチェック

お隣さんや町内の方々のチェックですね。

具体的に言うと、
どんな方がご近所にいるのか?を調べておきたいところですね。

ただ、ご自身で調べるのは大変です。
大変というか無理ですよね。

一軒一軒ご近所の人たちを訪問して
「ご近所に変な人いませんか?」って聞けるわけないですよね?
「あんたが変な人だよ」と言われかねません。

調べる際は、お願いしている不動産屋に聞いてもらうのが良いですね。

ただ、良い人悪い人、変な人そうじゃない人は人それぞれ。
万人に共通ではないので参考にしからないないというが前提です。

あと見落としがちなのは自治会やマンション管理組合の存在も
確認しておきたいところですね。

もう一つ、ゴミステーションの場所のチェックは必要ですですね。
もし家の前がゴミステーションだったら…

夜の飲食店やパチンコ屋などの娯楽施設は近くないか?
または大通り沿いであれば交通量はどうか?
それに伴って騒音や臭気は?
確認が必要ですね。

中古住宅、ここを見なさい

上記では、新築住宅、中古住宅とか関係なく
チェックするポイントを挙げました。

今度は中古住宅の建物にフォーカスして書いていきますね。
「外回り」「室内」です。

建物の外回りのチェックしましょう!

【基礎】
クラック(ヒビ割れ・亀裂)のチェック

画像出典:プロタイムズ仙台南店

よく見るとあるんですよ。
基礎の通気口付近の画像です。

今の新築住宅は基礎パッキン工法で
通気口がないケースがほとんどです。

中古住宅の場合はチェックしておきたいですね。

【外壁】
クラック(ヒビ割れ・亀裂)のチェック

画像出典:MK塗装工房

外壁にもヒビは入ります。
ここから雨漏りする可能性があります。

【屋根】
屋根材・雨樋の破損、塗装の剥がれ

画像出典:街の屋根やさん

画像は雨樋の破損ですが、見えるところは目視しましょう。
あと、所有者様に雨漏りはないか?
口頭で確認してみましょう。

【軒裏(軒天)】
雨の染み、ヒビ割れ・亀裂、塗装の剥がれ

画像出典:株式会社クオリティリフォーム

屋根の下の部分ですね。
下から覗くとここのベニアが剥がれていたりします。

ここからも雨水が吹き込んだりします。
要チェックですね。

と言っても中古住宅ですから新築とは違います。
経年劣化で仕方ないんです。

中古の場合はリフォームありきで考えた方が良いですね。
ただもし所有者様に直してもらえるのか?
確認だけしてみましょう。

建物の室内をチェックしましょう!

【建具・窓・収納】
扉や窓の建て付けは大丈夫か?
スムーズに開閉できるか?
収納部分はカビ臭くないか?

これは開ければわかりますね。
遠慮せず確認してみましょう!

【クロス・壁】
ヒビ割れ、剥がれ、浮きがないか?

画像出典:peacehome

これはあるあるです。

多少の揺れなどれクロスに亀裂が入ってしまったり
剥がれたりします。

【キッチン下】
下水の臭いがしないか?
漏水していないか?

キッチン下は居住中の物件ですと
「見せてくれ!」となかなかな言えないですが、
不動産屋の担当者に変わりに言ってもらいましょう。

中古住宅についてのまとめ

いろいろ書きましたが、中古住宅は
建物について注意しなければいけない点が多いですね。

築30年の中古住宅を買う場合、
そこからあなたが30年住んだら築60年になるわけです。
その覚悟が必要になってきますね。

ただリフォームをかけて、まめにメンテナンスしていけば
長く住み続けられます。

立地と価格重視の方は中古住宅がお勧めです。

最後に「この知識だけは頭の片隅に入れておいて!」
ってことを書いてありますので、
目を通しておいてください。

昭和56年(1981年)6月以前に建築された物件

今が2020年5月ですから今から39年前に建築された物件になります。

「築年数が古いからやめておいた方がいいってこと?」
それもなきにしもあらずですが、それだけではありません。

一体なんなのか?というと
旧耐震基準で建築された建物になります。

「旧耐震基準ってなんだ?」ということなんですが、
震度6以上に耐えられる建築基準で建てられた建物ではない
ということになります。

新耐震基準とはその逆で震度6以上に耐えられる建築基準で建てられています。

旧耐震基準はそもそも築40年の建物です。
なるべく避けた方が良いかもしれませんね。

住宅ローン減税の観点から

以前の記事でも書きましたが、住宅ローン控除というお得な制度があります。
こちらの記事も参考にしてみてください。

→ 新潟市で家を建てるタイミングは今?家を買うのはいつが良い?2020年、2021年

木造は築20年以下マンションは25年以下と覚えていただければと思います。

最大13年間、所得税、住民税から控除されます。
早い話が還ってくるということですね。

どんな中古住宅が良いのか?という最終結論ですが

築20年未満ということになりますね。

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