新潟市で家を住宅を売却する時、税金はいくら?

2020年5月6日

新潟市で不動産屋の店長をしています、
トミザワです!

お家の売却相談の中でよく聞かれるは
「もし売却できたらいくら税金かかるの?」
という質問です。

不動産売却の場合、
・短期的な転売目的なのか?
・相続した不動産の売却なのか?

それによって税率も受けられる控除も変わってきます。

私が受ける相談は
「相続した不動産を売却した場合の税金は?」が多いです。

それでは相続した不動産を売却する場合の
税金について一緒に調べてみましょう!

税金には敏感です、でもみんなよくわかってません

普段の生活で税金の計算をすることは少ないと思います。
消費税の計算くらいで十分ですもんね。

所得税や住民税は馴染みがあっても会社が計算してくれています。

不動産の売却は一生の中であるかないか?
というくらいなので、馴染みがなくて当然です。

ただ、不動産は金額が大きいので税金の金額も大きくなります。

ここでは相続した不動産を売却する時の税金にだけ
フォーカスして書いていきたいと思います。

相続した不動産を売却した際の税金について

相続した不動産、そうじゃない不動産、
一般的な計算方法はいたってシンプルです。

ここでは一般的な話をしますので、個別具体的には
税金専門の税理士さん、もしくは税務署へお問い合わせください。

課税譲渡所得に税率をかけるだけです。
譲渡所得はこのように計算します。

課税譲渡所得=売却額-(購入価格+諸費用)

売却金額とは売ったときの金額のことです。
購入価格は当時購入した時の金額のことです。
諸費用とは売却をする上でかかった費用のことです。

諸費用についてはこんなものがかかります。

・仲介手数料
・登記費用
・印紙代
・引越し費用
・測量、解体費、残置物撤去費用

これらの諸費用がかかってきますが、
売却金額から差し引くことが可能になります。

不動産売却の諸費用を詳しく

仲介手数料は不動産屋に支払う費用になります。
買主を見つけ、契約決済までに至った報酬ということですね。

  • 売却金額が200万円以下であれば売却金額の5%になります。
  • 売却金額が400万円以下であれば売却金額の4%+2万円になります。
  • 売却金額が400万円以上であれば売却金額の3%+6万円になります。

これは国土交通省が決めた仲介手数料の上限になります。

登記費用は抵当権がついている場合、
抵当権抹消する場合にかかってきます。

印紙代は売主本人が売買契約書の原本を
必要とする際に必要になります。

引越し費用は売主本人が居住中で
新たな新居へ引っ越す場合に必要になります。

測量費はどこまでが所有している土地なのか?
を測量する費用です。

解体費は建物を解体する際に必要になります。
よくあるのが土地で解体更地渡というものです。
契約後に解体となります。

残置物撤去費用は家の中に残置物、
動産と言われるものがある場合に
それを全て撤去しないと解体ができなかったり、
中古住宅としても引き渡せません。
それにかかる費用になります。

相続した不動産だから購入価格がわかりません

これもよくある話です。
被相続人から当時の売買契約書は預かってないケースがほとんどです。

もし当時の売買契約書があればラッキーと思ってください。

本題の購入価格がわからない場合は
原則として売却価格の5%として計算します。

2,000万円で売却した場合、2,000万円の5%なので
100万円が購入価格となるわけです。

では不動産売却した場合の税金を計算してみましょう!

2000万円で売却できたとします。
被相続人から相続した不動産の売買契約書がなかったとします。

それでは計算してみましょう!

売却金額 2,000万円

購入価格 100万円

諸費用 252.6万円
仲介手数料 72.6万円
測量費 30万円
解体費 150万円

2,000万円-(100万円+252.6万円)=課税譲渡所得1,647.4万円

課税譲渡所得が出てきました。
その金額に税率をかけるのですが、税率は20.315%になります。

最終計算になります。
1,647.4万円×20.315%

約334万円が譲渡税となるわけです。

実際の手残りは
2,000万円-100万円252.6万円ー334万円
手残り1,313.4万円

このように手残り金額を計算します。

税金のことはプロに聞け!

ここまで偉そうにお話ししましたが、
税金のプロに相談することをお勧めします。

税金のプロに個別具体的な相談をすることで
もっとお得な控除がある場合があるからです。

  • 3,000万円の特別控除の特例
  • 軽減税率の特例
  • 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例

最寄りの税務署、
新潟であれば新潟税務署に問い合わせてみましょう!
親切丁寧な対応をしてくれますよ。

私も何度か問い合わせていて疑問を解決しています。
→ 025-229-2151 
  営業時間 平日8時30分~17時00分

あとは税理士さんです。
お知り合いの方がいれば相談してみましょう。

もしいない場合は、私が毎年、確定申告でお世話になっている
新潟会計アシストをお勧めします。

初回の相談は無料とのことです。

→ 新潟会計アシスト 
  受付時間:9:00 ~ 18:00(平日)
  電話番号: 0120-319-133

餅は餅屋ということわざがあります。
大切なお金のことです。

大切な相談ですからぜひプロに相談しましょう!

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